Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Программы для расчета корректировок при оценке

Программы для расчета корректировок при оценке

Программы для расчета корректировок при оценке

Корректировка на время. Выпуск 2

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций» Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области Выпуск №2 Автор — Барамзин Н.К.

Под редакцией — к.э.н. Лекаркиной Н.К. Дата выпуска — 2020 г. Период применения корректировки — 2018 г., 2020 г. Регион примения: г. Москва и Московская область Область применения — для коммерческой недвижимости и земельных участков Возможность модификации — допускается Стоимость объектов недвижимости в различный период времени может отличаться.

Средние соотношения стоимостей объектов недвижимости в различный период времени приведены в табл. 1. Рекомендуемая схема применения корректировки на время:

  1. Выбираться коэффициенты, соответствующие дате оценки для объекта оценки и дата (публикации, обновления, внесения в базу данных) для объектов аналогов из табл. 1;
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:

Kв = Иоо ÷ Иоа, где Иоо – коэффициент, соответствующий дате оценки объекта исследования; Иоа — коэффициент, соответствующий дате (публикации, обновления, внесения в базу данных и пр.) объекта аналога.

Временной интервал январь 2018 г.

– декабрь 2020 г. Временные индексы за 2018 г. и 2020 г. совместимы с: Таблица 1 Индекс даты для расчета корректировки на время Год Месяц Временной индекс 2018 Январь 2,56 Февраль 2,55 Март 2,54 Апрель 2,53 Май 2,51 Июнь 2,50 Июль 2,49 Август 2,48 Сентябрь 2,47 Октябрь 2,46 Ноябрь 2,45 Декабрь 2,44 2020 Январь 2,56 Февраль 2,45 Март 2,46 Апрель 2,47 Май 2,48 Июнь 2,49 Июль 2,50 Август 2,51 Сентябрь 2,52 Октябрь 2,52 Ноябрь 2,53 Декабрь 2,53

Метод парных продаж в оценке недвижимости

> > > 9 февраля 2016 Основным подходом к оценке жилой недвижимости является сравнительный подход, суть которого заключается в определении стоимости объекта оценки на основании его сравнения с аналогичными объектами.

Разумеется, аналоги в большинстве случаев несколько отличаются от оцениваемого объекта, поэтому оценщику приходится вводить соответствующие корректировки.

Существует множество способов расчета корректировок, но все их можно разделить на две категории методов: количественные и качественные.

Одним из самых обсуждаемых является метод парных продаж (МПП), который относится к количественным способам расчета.

В основном, данный метод применяют при оценке жилой недвижимости, но порой его используют и при оценке коммерческих объектов. Парная продажа – это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному признаку, например, две идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок.

Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Рассмотрим самый простой вариант расчета корректировок методом парных продаж – расчет по одной паре аналогов. Определим корректировку на разницу в этаже и типе санузла.

Характеристики Объекты №1 №2 №3 №4 Площадь 75 75 80 80 Этаж 1 3 1 1 Цена продажи, тыс.

руб. 2 150 2 300 2 400 2 450 Характеристики Объекты Пара Оцениваемый №1 №2 №3 №4 Площадь 75 75 75 80 80 Корректировка -250 -250 1 и 3 Этаж 3 1 3 1 1 Корректировка +150 +150 +150 1 и 2 Санузел разд. совм. совм. совм. разд. Корректировка +50 +50 +50 3 и 4 Цена продажи, тыс. руб. 2 150 2 300 2 400 2 450 Итоговая корректировка, тыс.

руб. +200 +50 -50 -100 Скорректированная цена, тыс. руб. 2 350 2 350 2 350 2 350 Количество пар, которое необходимо подобрать для расчета корректировки, ничем не регламентируется.

Однако использование всего одной пары, скорее всего, не является вполне корректным – ряд источников, в частности С.В.

Грибовский, предупреждает о ненадежности расчета поправок, полученных по одной паре продаж.

Оценщики, не применяющие метод анализа парных продаж, обычно ссылаются на некорректные результаты, получаемые при использовании данного метода из-за проблемы поиска необходимых аналогов.

«Мы не пользуемся методом парных продаж при оценке жилой недвижимости, так как на практике почти нереально найти два объекта, отличающиеся только одной характеристикой»

, — объяснила Тарата Ольга, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Получается, что основная проблема кроется в отборе достаточного количества пар аналогов, точнее в отсутствии требуемого времени на поиски. «Действительно, особенно там, где рынок недвижимости не развит.

Метод парных продаж мы используем при расчете поправочных коэффициентов, т.к. есть возможность анализируем всю совокупность объявлений, размещенных в Интернете и собираемых системой Еstimatica.pro.

За квартал набирается достаточное количество пар-аналогов, чтобы произвести корректные расчеты», — прокомментировал Филимонов Михаил, руководитель информационно-аналитического центра ООО «ЭЛСО». Рассмотрим пример расчета корректировки на этаж методом парных продаж на основе данных системы Estimatica.pro. Требуется: определить корректировку на этаж (1 этаж и средний) 1 этап.

Подбор пар для расчета методом парных продаж Сегмент рынка: жилая недвижимость Системой было подобрано 64 пары аналогов.

Аналоги каждой пары расположены в одном доме и расположены соответственно на первом и среднем этажах. Характеристики пара 1 пары 2-63 пара 64 Актуальность 06.11.2015 30.11.2015 … 01.12.2015 10.11.2015 Источник 66.ru bn.ru upn.ru Город г. Екатеринбург г. Екатеринбург Адрес ул. Фрунзе, 18 ул. Кунарская, 16 Район Автовокзал С.Сортировка Пояс 2 4 Год постройки 1964 1989 Планировка н/д улучшенная планировка Комнаты 1 1 Материал стен кирпич панель Этаж 1 4 1 4 Этажность 5 5 Площадь 30 28 32 34 Балкон/лоджия н/д 1 балкон Санузел совмещенный совмещенный Мебель н/д н/д Ремонт чистовая н/д Цена 2 300 000 2 500 000 1 960 000 2 530 000 Цена м2 76 667 89 286 61 250 74 412 2 этап.
Фрунзе, 18 ул. Кунарская, 16 Район Автовокзал С.Сортировка Пояс 2 4 Год постройки 1964 1989 Планировка н/д улучшенная планировка Комнаты 1 1 Материал стен кирпич панель Этаж 1 4 1 4 Этажность 5 5 Площадь 30 28 32 34 Балкон/лоджия н/д 1 балкон Санузел совмещенный совмещенный Мебель н/д н/д Ремонт чистовая н/д Цена 2 300 000 2 500 000 1 960 000 2 530 000 Цена м2 76 667 89 286 61 250 74 412 2 этап.

Статистическая обработка данных 1.

По каждой паре определяется значение понижающей корректировки.

Корректировка понижающая, так как предполагается, что квартиры на первом этаже стоят дешевле аналогичных квартир на средних этажах.

Характеристики пара 1 пара 2 пары 3-63 пара 64 … … … … … Цена 2300000 2500000 2540000 3600000 Цена м2 76667 89286 47477 69231 Понижающая корректировка 0,86 0,69 0,82 2.

Вся совокупность корректировок обрабатывается статистическим методами.

Определяются:

  1. коэффициент осцилляции – отражает относительное колебание крайних значений корректировок в выборке вокруг средней;
  2. медиана – число, характеризующее выборку: ровно половина элементов выборки больше медианы, другая половина меньше медианы;
  3. мода – наиболее часто встречающее значение в выборке;
  4. доверительный интервал – с определенной вероятностью содержит неизвестное значение корректировки. Чем шире интервал, тем выше неточность. Определяется следующим образом: минимальное значение — из медианы вычитается среднеквадратическое отклонение (далее как СКО); максимальное значение – к медиане прибавляется СКО.
  5. среднее арифметическое значение;
  6. среднеквадратическое отклонение по выборке – наиболее распространённый показатель рассеивания значений корректировок вокруг среднего арифметического значения;
  7. коэффициент вариации – отражает степень разбросанности значений корректировок;

Ср. значение 0,88 Медиана 0,90 Мода 0,92 Среднеквадратическое отклонение по выборке 0,08 Коэффициент вариации 8,99% Коэффициент осцилляции 41,00% Доверительный интервал 0,82-0,98 Рис.

1. Выборка корректировок: Основным показателем, характеризующим однородность данных, является коэффициент вариации. В статистике принято считать, что, если значение коэффициента менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Мы видим, что выборка корректировок однородна, так как коэффициент вариации составляет 8,99%.

3. Выборка очищается от экстремумов – оставляются только те значения корректировок, которые попадают в доверительный интервал. Таким образом, формируется новая выборка очищенных корректировок. Рис. 2. Выборка очищенных корректировок: 4.

Для очищенной выборки в целях проверки снова рассчитываются значения: Ср. значение 0,90 Медиана 0,91 Мода 0,92 Среднеквадратическое отклонение по выборке 0,04 Коэффициент вариации 3,99% Коэффициент осцилляции 13,30% Коэффициент вариации снизился, также уменьшился коэффициент осцилляции – теперь он составляет 13.30%, что удовлетворяет общепринятому требованию к его величине: на практике считается приемлемым, если коэффициент осцилляции поправки не превышает 15-20%. 3 этап. Итоговое значение корректировки Таким образом, итоговая корректировка определяется на основании только тех данных, которые попадают в определенный диапазон значений.

То есть интервал сужается, чтобы выборка получилась более однородной.

Поскольку очищенная выборка удовлетворяет требованиям к коэффициентам вариации и осцилляции, итоговым принимается значение корректировки, равное медиане – 0,91. Несмотря на логичность метода, он остается одним из самых спорных. Почему? Во-первых, в его основе лежит предположение, что связь отдельных характеристик объекта с его ценой линейна, и иррациональная составляющая стоимости пренебрежительно мала.

Тогда как на реальном рынке стоимость объекта не всегда определяется исключительно его свойствами, к тому же связь между некоторыми характеристиками объекта и его стоимостью может быть мультипликативной. Кроме того, часто в отчетах учитывается минимальное количество ценообразующих факторов, тогда как С.В. Грибовский, например, насчитывает их до 12, и каждый подразделяет на несколько категорий.

На форумах оценщиков, однако, участники часто советуют применять метод парных продаж в оценке недвижимости. «Для определения корректировки на разницу площадей можно сделать анализ методом парных продаж или, подобрав много схожих аналогов, построить кривую зависимости стоимости квадратного метра от площади, построить линию тренда, получить формулу зависимости и применить ее в расчетах.

Процедура, кроме подбора аналогов, занимает в программе Excel 2-3 минуты», — рекомендует один из наиболее активных пользователей. Применение метода парных продаж с использованием матричной алгебры подробно описывает в своей монографии С.В.

Грибовский. В этом случае аналоги могут отличаться больше, чем одной характеристикой, поэтому для расчета корректировок и оценки стоимости составляется система линейных уравнений. О границах применимости метода парных продаж писали также М.Э. Аббасов и Н.П. Баринов. М.Э. Аббасов пришел к выводу, что метод парных продаж можно использовать только в том случае, когда интервалы варьирования цен аналогов не пересекаются.

Аббасов и Н.П. Баринов. М.Э. Аббасов пришел к выводу, что метод парных продаж можно использовать только в том случае, когда интервалы варьирования цен аналогов не пересекаются. Рис. 3. Непересекающиеся интервалы варьирования цен аналогов: Причем для корректного применения метода необходимо, чтобы средние цены сравниваемых аналогов отличались не менее чем в 7 раз, что в корне противоречит требованиям к подбору аналогов при расчете количественных корректировок.

При близкой к реальности полуторной разнице в средних ценах товаров можно уложиться в требуемую «точность» определения поправки только при разбросе цен аналогов на рынке, меньшем 5%. А январе 2016 года портал Estimatica.info проводил вебинар «Расчет корректировок методом парных продаж». Видеозапись вебинара: При подготовке статьи были использованы: 1.

Аббасов М.Э. Метод «парных продаж». Границы применимости. — Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, (URL: http://www.cpa-russia.org/news/499/) 2.

Баринов Н.П., Аббасов М.Э. Метод «парных продаж». Еще раз о границах применимости.

— Журнал Оценочная Деятельность ОD, №1 /3, 2014, с.83-86 (с сокращениями) http://smao.ru/files/magazine/2014/SMAO_final.pdf Статью подготовила Наталья Ничкова

Справочники рыночных корректировок

В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» подготовлены к открытой публикации «Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области» и «Справочник «Оценка бизнеса».

Корректировки определены для рынка недвижимости Московского региона и могут быть полезны в рамках оценочной, экспертной и иной деятельности, связанной с определением рыночной или справедливой стоимостей объектов недвижимости. Корретировки приведенные в справочнике «Оценка бизнеса» будут полезны при определении стоиомости предприятия.

Выпуск №1 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема ретроспективных рыночных данных, его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки на дату 01.01.2018 г.

и более ранние периоды. Использование данных справочника предполагает возможность применения комбинированных методов и корректировок, а также косвенное применение данных для получения значений корректировок в нетиповых ситуациях. Выпуск №2 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2018 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2018 и 2020 году. Выпуск №3 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2020 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2020 году.

Справочник «Оценка бизнеса» подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных, анализа сделок и анализа деятельности предприятий.его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в периоде с 2015 г.

по 2020 год включительно. В тоже время, следует отметить, что применение специалистом корректировок, представленных в данном справочнике не снимает с него ответственности в части анализа рынка недвижимости и выявления особенностей объектов недвижимости, при которых применение тех или иных корректировок приводит к получению аномальных результатов. Перед любым специалистом при определении рыночной или справедливой стоимости стоит задача получения наиболее вероятных рыночных показателей, и, кроме того, специалист обязан применять свои профессиональные навыки в сочетании со здравым смыслом, которым, к сожалению, все чаще многие специалисты пренебрегают.

Справочник классификаций коммерческой недвижимости

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №1. Период применения — до 01.01.2018 г.

(включительно)

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №2.

Период применения — 2018 — 2020 гг.

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №3.

Период применения — 2020 г.

Справочник «Оценка бизнеса».

Период применения — указан в соответсвующих разделах.

Конструктор (программа) для оценки стоимости недвижимости

Корректировки при оценке квартиры, корректировки при оценке земельных участков, корректировки при оценке недвижимости сравнительным подходом, корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом, корректировки при оценке, корректировки при оценке недвижимости, корректировки на торг, корректировки на местоположение при оценке недвижимости, корректировки на вид разрешенного использования земельных участков, корректировки на материал стен, корректировки на местоположение, корректировки на коммуникации для земельных участков, корректировки на земельный участок, корректировки на местоположение земельного участка, корректировки на площадь земельного участка, корректировки при оценке оборудования, корректировки на кухню, корректировки на площадь земельного участка, корректировки при оценке недвижимости, корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом, на сколько дороже квартира с балконом лоджией, на сколько дороже квартира с мебелью, на сколько дороже квартира с балконом, на сколько дороже дом, Корректировки рыночной стоимости при оценке недвижимости, Скидка на торг недвижимости март 2016, Скидка на уторгование март 2016, Корректировка рыночной стоимости 2016 март, Корректировка стоимости недвижимости 2016, Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости март 2016, Корректировка рыночной стоимости недвижимости, Корректировка рыночной стоимости коммерческой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости жилой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости квартир, Корректировка рыночной стоимости жилых домов, Корректировка рыночной стоимости производственной складской недвижимости, Корректировка рыночной стоимости торговой и офисной недвижимости, Корректировка рыночной стоимости земельных участков, Корректировка на Разрешенное использование земельного участка, корректировка на местоположение земельного участка, корректировка на целевое назначение категорию земельного участка, корректировка на площадь земельного участка, корректировка на площадь здания, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь офисного помещения, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь квартиры, корректировка на площадь кухни, Корректировка на наличие мебели техники оборудования в стоимости недвижимости, Сроки продажи недвижимости жилой офисной торговой складской, Сроки ликвидности недвижимости, Корректировка на назначение использование зданий помещений, Программа для оценки стоимости простая недорогая, Программа оценки недвижимости простая недорогая, Переход на вторичный рынок — скидка, Корректировка на Износ отделки и инженерных коммуникаций квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Износ квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Класс качества отделки квартир и жилых домов, Корректировка на Тип и количество санузлов квартиры, Корректировка на санузлы квартиры, Корректировка на Балкон, корректировка на лоджию, Корректировка стоимости на Балкон, корректировка стоимости квартиры на лоджию, Корректировка на Изолированность жилых комнат квартиры, Корректировка на Коммуникации квартиры, корректировка на Общую площадь квартиры, Корректировка на Высоту потолков квартиры, Корректировка на Долевую общую собственность квартиры, Корректировка на Вид из окон квартиры, Корректировка на панорамный вид, корректировка на выход на улицу, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Лифт, Корректировка на Мусоропровод, Корректировка на Охрану дома и придомовой территории, Корректировка на Благоустройство придомовой территории, Корректировка на Транспортную доступность, Корректировка на близость к метро автобусным остановкам, Корректировка на близость к береговой линии, Корректировка на близость к центру, Корректировка на Местоположение квартир в посёлках городского типа, Корректировка на Местоположение квартир в малых городах, на Местоположение квартир в крупных и крупнейших городах, Корректировка на Красную линию зданий и помещений, Корректировка на Красную линию земельных участков, Скидка на торг коммерческой недвижимости, Скидка на торг жилой недвижимости, Скидка на торг земельных участков, Корректировка на Материал стен конструкцию жилого дома, Корректировка на Износ и техническое состояние жилого дома квартиры, Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади, Корректировка на Коммуникации земельных участков, Ценовые зоны рынка земельных участков крупнейших больших крупных и средних городов, Ценовые зоны рынка земельных участков сельских населённых пунктов, Ценовые зоны рынка земельных участков посёлков городского типа ПГТ, Ценовые зоны рынка земельных участков малых городов, Группы ценовых зон земельных участков городов и населенных пунктов, ценовое зонирование земельных участков поселений, Доля земли в цене комплекса недвижимости, Доля земли в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого комплекса недвижимости, Корректировка на Масштаб размер общую площадь земельных участков, Корректировка на Качество внутренней и наружной отделки, Корректировка на Встроенное пристроенное помещение отдельно стоящее здание, Территориальные коэффициенты земельных участков по области, Региональные коэффициенты земельных участков по области, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Этаж офисного помещения, Корректировка на Право аренды право собственности земельных участков, Корректировка на Класс качества складских и производственных зданий и помещений, Корректировка на Класс качества зданий и помещений, Корректировка на конструкцию зданий и помещений, Корректировка на Неотапливаемые отапливаемые складские и производственные здания и помещения, Корректировка на Физический износ, корректировка на общий износ, Эффективность арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь складских зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь офисных зданий и помещений, Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости, Предпринимательская прибыль рыночная, Предпринимательская прибыль при оценке торговых зданий, Предпринимательская прибыль при оценке офисных зданий, Предпринимательская прибыль при оценке складских зданий, Предпринимательская прибыль при оценке производственных зданий, прибыль предпринимателя рыночная, прибыль предпринимателя при оценке торговых зданий, прибыль предпринимателя при оценке офисных зданий, прибыль предпринимателя при оценке складских зданий, прибыль предпринимателя при оценке производственных зданий, прибыль инвестора, прибыль инвестора средняя рыночная, прибыль застройщика средняя рыночная, прибыль девелопера средняя рыночная, доходность инвестиций рыночная, норма доходности инвестиций, норма прибыли застройщика, норма прибыли инвестора, Рентабельность активов по отраслям экономики, прибыльность активов по отраслям экономики, Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью, операционные расходы при сдаче в аренду недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду офисной недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду торговой недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду складской недвижимости, Коэффициент капитализации коммерческой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации торговой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации офисной недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации складской недвижимости средний рыночный, ставка капитализации коммерческой недвижимости средняя рыночная, Территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков, Цены земельных участков городов и поселков области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Чувашской Республики, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Рязанской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Тульской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Кировской области, Территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Нижегородской области .- более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе

Рекомендуем прочесть:  Ютэйр багаж стоимость багажа

Статистика рынка недвижимости

— включает все актуальные ежеквартально и ежемесячно обновляемые рыночные коэффициенты, скидки, поправки, ставки. Значения корректировок рассчитаны на основе рынка недвижимости РФ.

Могут быть использованы для достоверной рыночной оценки, в исследовании рынка недвижимости, для подготовки отчетов об оценке, для выполнения контрольных, курсовых и дипломных работ, государственными и частными организациями и лицами в ценообразовании и расчете ставок аренды недвижимости, кредитными учреждениями при оценке залогового обеспечения. Перечень корректировок стоимости недвижимости СтатРиелт:Скидка на торг недвижимости март 2016, Скидка на уторгование март 2016, Корректировка рыночной стоимости 2016 март, Корректировка стоимости недвижимости 2016, Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости март 2016, Корректировка рыночной стоимости недвижимости, Корректировка рыночной стоимости коммерческой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости жилой недвижимости, Корректировка рыночной стоимости квартир, Корректировка рыночной стоимости жилых домов, Корректировка рыночной стоимости производственной складской недвижимости, Корректировка рыночной стоимости торговой и офисной недвижимости, Корректировка рыночной стоимости земельных участков, Корректировка на Разрешенное использование земельного участка, корректировка на местоположение земельного участка, корректировка на целевое назначение категорию земельного участка, корректировка на площадь земельного участка, корректировка на площадь здания, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь офисного помещения, корректировка на площадь торгового помещения, корректировка на площадь квартиры, корректировка на площадь кухни, Корректировка на наличие мебели техники оборудования в стоимости недвижимости, Сроки продажи недвижимости жилой офисной торговой складской, Сроки ликвидности недвижимости, Корректировка на назначение использование зданий помещений, Программа для оценки стоимости простая недорогая, Программа оценки недвижимости простая недорогая, Переход на вторичный рынок — скидка, Корректировка на Износ отделки и инженерных коммуникаций квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Износ квартиры индивидуального жилого дома, Корректировка на Класс качества отделки квартир и жилых домов, Корректировка на Тип и количество санузлов квартиры, Корректировка на санузлы квартиры, Корректировка на Балкон, корректировка на лоджию, Корректировка стоимости на Балкон, корректировка стоимости квартиры на лоджию, Корректировка на Изолированность жилых комнат квартиры, Корректировка на Коммуникации квартиры, корректировка на Общую площадь квартиры, Корректировка на Высоту потолков квартиры, Корректировка на Долевую общую собственность квартиры, Корректировка на Вид из окон квартиры, Корректировка на панорамный вид, корректировка на выход на улицу, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Лифт, Корректировка на Мусоропровод, Корректировка на Охрану дома и придомовой территории, Корректировка на Благоустройство придомовой территории, Корректировка на Транспортную доступность, Корректировка на близость к метро автобусным остановкам, Корректировка на близость к береговой линии, Корректировка на близость к центру, Корректировка на Местоположение квартир в посёлках городского типа, Корректировка на Местоположение квартир в малых городах, на Местоположение квартир в крупных и крупнейших городах, Корректировка на Красную линию зданий и помещений, Корректировка на Красную линию земельных участков, Скидка на торг коммерческой недвижимости, Скидка на торг жилой недвижимости, Скидка на торг земельных участков, Корректировка на Материал стен конструкцию жилого дома, Корректировка на Износ и техническое состояние жилого дома квартиры, Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади, Корректировка на Коммуникации земельных участков, Ценовые зоны рынка земельных участков крупнейших больших крупных и средних городов, Ценовые зоны рынка земельных участков сельских населённых пунктов, Ценовые зоны рынка земельных участков посёлков городского типа ПГТ, Ценовые зоны рынка земельных участков малых городов, Группы ценовых зон земельных участков городов и населенных пунктов, ценовое зонирование земельных участков поселений, Доля земли в цене комплекса недвижимости, Доля земли в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого объекта недвижимости, Доля улучшений в цене единого комплекса недвижимости, Корректировка на Масштаб размер общую площадь земельных участков, Корректировка на Качество внутренней и наружной отделки, Корректировка на Встроенное пристроенное помещение отдельно стоящее здание, Территориальные коэффициенты земельных участков по области, Региональные коэффициенты земельных участков по области, Корректировка на Этаж квартиры, Корректировка на Этаж офисного помещения, Корректировка на Право аренды право собственности земельных участков, Корректировка на Класс качества складских и производственных зданий и помещений, Корректировка на Класс качества зданий и помещений, Корректировка на конструкцию зданий и помещений, Корректировка на Неотапливаемые отапливаемые складские и производственные здания и помещения, Корректировка на Физический износ, корректировка на общий износ, Эффективность арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь складских зданий и помещений, Корректировка на арендопригодную площадь офисных зданий и помещений, Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости, Предпринимательская прибыль рыночная, Предпринимательская прибыль при оценке торговых зданий, Предпринимательская прибыль при оценке офисных зданий, Предпринимательская прибыль при оценке складских зданий, Предпринимательская прибыль при оценке производственных зданий, прибыль предпринимателя рыночная, прибыль предпринимателя при оценке торговых зданий, прибыль предпринимателя при оценке офисных зданий, прибыль предпринимателя при оценке складских зданий, прибыль предпринимателя при оценке производственных зданий, прибыль инвестора, прибыль инвестора средняя рыночная, прибыль застройщика средняя рыночная, прибыль девелопера средняя рыночная, доходность инвестиций рыночная, норма доходности инвестиций, норма прибыли застройщика, норма прибыли инвестора, Рентабельность активов по отраслям экономики, прибыльность активов по отраслям экономики, Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью, операционные расходы при сдаче в аренду недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду офисной недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду торговой недвижимости, операционные расходы при сдаче в аренду складской недвижимости, Коэффициент капитализации коммерческой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации торговой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации офисной недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации складской недвижимости средний рыночный, ставка капитализации коммерческой недвижимости средняя рыночная, Территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков, Цены земельных участков городов и поселков области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Чувашской Республики, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Рязанской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Тульской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Кировской области, Территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Нижегородской области.

Электронный справочник оценщика

Администрация профессиональной сети «Оценщики и эксперты» совместно со СРОО «Экспертный совет» начали работу по созданию «Электронного справочника Оценщика» Справочник будет содержать данные об основных ценообразующих параметрах и факторах, отражающих ситуацию на рынке различных объектов недвижимости.

Эти данные позволят установить влияние параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость, оценить текущее состояние рынка. Данный проект позволит Оценщикам более быстро и качественнее выполнять работы по оценке. Идея проекта состоит в том, чтобы создать электронную-online базу, основанную на сборе и обработке информации, полученной в результате опроса экспертов и экспертных мнений.

Справочник будет содержать информацию об основных ценообразующих параметрах и факторах, отражающих ситуацию на рынке различных объектов недвижимости. Эти данные позволят установить влияние параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость, оценить текущее состояние рынка. В настоящее время существует проблема формирования и учёта основных ценообразующих факторов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.
В настоящее время существует проблема формирования и учёта основных ценообразующих факторов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Фактически отсутствует информация по учёту факторов для региональных рынков, поскольку большинство исследований охватывают рынки крупнейших городов.

Существует необходимость стандартизированной информации, позволяющей отражать наиболее реальную ситуацию на рынке недвижимости.

При отсутствии такой информации оценка не может быть объективной. Для каждого региона этот набор факторов будет своим, но методика его определения будет общей. В основе проекта лежит обобщение и верификация информации, поступающей от оценщиков, реально работающих на целевых рынках (конкретный регион, конкретный вид объектов оценки).

В настоящее время осуществляется сбор указанной информации, в котором вы можете . Участвовать в опросе могут только специалисты, прошедшие процедуру в профессиональной сети «Оценщики и эксперты».

Issn 1996-3955 иф ринц = 0,570

  1. Раздел Экономические науки
  2. УДК 332.74
  3. Страницы 112–115
  4. Журнал Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 4 (часть 1) – С. 112-115
Рекомендуем прочесть:  Номер миграционной службы в москве

Ковалёва А.М.

1 Дворядкин К.C. 1 1 ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет» В условиях рыночной экономики актуальным является вопрос эффективного управления недвижимостью, что в свою очередь вызывает необходимость определения реальной стоимости конкретного объекта.

В статье проведён анализ классических подходов к оценке недвижимости.

На основе полученных результатов экономически обосновано применение способа расчета корректировок, основанного на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ) при кадастровой оценке земельных участков. 1034 KB земельный участокоценкакорреляционно-регрессионный анализкорректировкацена предложения 1.
1034 KB земельный участокоценкакорреляционно-регрессионный анализкорректировкацена предложения 1. Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр.

Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. 2. Федеральный стандарт оценки

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

, утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос.

Федерации. – 2001 г. – № 29. – ст. 3026 3. Оценка стоимости недвижимости.

Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.

– М.: Интерреклама, 2003. – 704 с. 4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002.

– 496 с. 5. Фридман Дж., Ордуэй Н.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.

Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с. 6. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с. 7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012.
– 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012.

– 264 с. Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию. Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения.

Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий: – объект не является уникальным; – информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки; – факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки. Сравнительный подход основывается на следующих принципах: – замещения; – сбалансированности; – спроса и предложения. Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы: На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым. Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. 2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1

«при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными»

.

Существуют следующие виды корректировок: 1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

2. Денежные корректировки: – абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже; – относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы. Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен.

Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов [5, с.

293]. Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко. В учебнике «Оценка недвижимости» (авторы: Грязнова А.Г.

и Федотова М.А.) дано описание следующих методов расчета корректировок: – методы, основанные на анализе парных продаж; – экспертные методы расчета и внесения поправок; – статистические методы. Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога.

[4, с. 191]. Величину поправки рекомендуется рассчитывать как среднее значение по нескольким парным продажам. [7, с. 125]. Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных.

Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти [7, с. 126]. Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа.

Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности – линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.

Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы – качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели. Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги: – изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами; – сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки; – сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых; – согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж.

Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами.

Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект [6, с. 261]. В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.

Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения. 1. Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия.

3. Корректировка на условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи. Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4: Пд1 = Ц1/Ц2, Пд2 = Ц3/Ц4, где Пд– поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно; Ц – цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

5. Корректировка на цену предложения.

Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.

6. Корректировка на местоположение. Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.

Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.

7. Корректировка на целевое назначение.

Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась. 8. Корректировка на площадь объекта.

Если выбранные объекты – аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется. 9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке. В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.

Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6: Пд1 = Ц1/Ц2, Пд2 = Ц3/Ц4, Пд3 = Ц5/Ц6, где Пд– поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно; Ц – цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре. Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок.

Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу [7, с.

134]:

, где di – вес каждого аналога; j – количество аналогов (от 1 до j); ki – количество корректировок каждого аналога. Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу. Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения.

Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы. Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации. Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников. Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков.

Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается.

Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата. Ковалёва А.М., Дворядкин К.C.

МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 4-1. – С. 112-115; URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=6597 (дата обращения: 25.08.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) список ВАК ИФ РИНЦ = 0.791 список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074 список ВАК ИФ РИНЦ = 0.909 список ВАК ИФ РИНЦ = 0.736 ИФ РИНЦ = 0.570 ИФ РИНЦ = 0.431 ИФ РИНЦ = 0.303 ИФ РИНЦ = 0.380 ИФ РИНЦ = 0.600 ИФ РИНЦ = 0.308 ИФ РИНЦ = 1.369 ISBN РИНЦ DOI Журнал издается с 2007 года.

В журнале публикуются научные обзоры, статьи проблемного и научно-практического характера. Журнал представлен в Научной электронной библиотеке.

Журнал зарегистрирован в Centre International de l’ISSN. Номерам журналов и публикациям присваивается DOI (Digital object identifier).

Служба технической поддержки – Ответственный секретарь журнала Бизенкова М.Н.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

2 thoughts on “Программы для расчета корректировок при оценке

  1. Лучше вводи вопросы в поисковик. И ответы найдешь и теорию подучишь. Что-то всё равно в голове останется, а тут и спи3деть могут.

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+